Cours de droit des Biens

04 octobre 2012

INTRODUCTION GENERALE

            Par droit des biens il faut entendre l’ensemble des règles ayant pour objet de déterminer le champ d’application et de fixer le contenu du régime applicable au bien.

Le mot bien désigne à la fois le droit subjectif qu’une personne a sur un bien et la chose elle-même objet du droit. Les biens sont donc des choses analysées par le droit. L’analyse se fait en fonction du rapport qu’il peut y avoir entre les choses et les personnes juridiques. Cependant toutes les choses ne sont pas des biens au sens juridique du terme car certaines choses ne peuvent être appropriées. Inversement tous les biens ne sont pas des choses au sens courant du terme.

Le législateur sénégalais a fondu le droit du bien sur une classification fondamentale : la distinction entre  les meubles et les immeubles. Cette classification inspirée du droit romain est actuellement dépassée. En effet aujourd’hui de nouveau bien apparaisse comme l’énergie ou l’information de plus se mettent en place de nouvelles manières d’appréhender les biens comme la distinction faite entre les économistes entre biens de consommation et biens de production. Cette évolution a entrainé une diversification des sources du droit des biens.

Ses différentes sources peuvent être le Code de l’environnement, de l’urbanisme et de la construction. En tout état de cause, étudier le droit des biens revient à étudier essentiellement les biens incorporels même si dans une moindre mesure il sera également question de revenir sur les biens corporels. En d’autre terme le cours s’intéresse à des biens patrimoniaux et précisément au droit réel. Ses droits réels sont pour la plupart des droits absolus et porte sur une chose matérielle ou immatérielle ce qui justifie la distinction entre droit réel et droit intellectuel et personnel.

L’objet précis du droit des biens est donc les droits réels principaux (le droit de propriété : usus, fructus, abusus ; les démembrements de la propriété : l’usufruit, la servitude, l’emphytéose). Ces droits sont de différentes sortes et deux critères peuvent être utilisés pour les classer. D’une part le critère du bien objet du droit. Ce critère permet de distinguer les droits réels mobiliers et des droits réels immobiliers. D’autre part le critère de la structure du droit réel et des prérogatives qu’ils comportent. Ce critère permet de distinguer le droit de propriété des droits réels démembrés (usufruit, servitude, l’emphytéose).

Outre les droits réels sur sa propre chose ou sur la chose d’autrui il existe un pouvoir de fait sur les choses. Ce pouvoir concerne la possession. Son importance nécessite quelques développements. Mais bien avant cela il conviendra de faire la classification des droits réels principaux et celle de par la structure du droit réel.

CHAPITRE 1 : LES DROITS SUR LES CHOSES

Il existe une multitude de droit ayant pour objet un bien mobilier ou immobilier. Ses droits sont qualifiés de réels car ils portent directement sur une chose. Ils confèrent à leurs titulaires un droit absolu et leur procurent un droit de suite et un droit de préférence. Toutefois certaines prérogatives du droit réel peuvent être transmises à des tiers. Ces derniers exercent des droits concurrents de ceux du propriétaire donc autre le droit réel sur sa propre chose la loi reconnait des prérogatives sur une chose appartenant à autrui.

SECTION 1 LE DROIT SUR SA PROPRE CHOSE : LE DROIT DE PROPRIETE

Au terme des dispositions de l’art. 544 du CCF (code civil français)  (la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolu, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements).[1]

Etudier la notion de propriété  c’est déterminer d’une part l’étendue et la durée des prérogatives attribuées à son titulaire et d’autre part les restrictions à l’exercice du droit de propriété.

I.                   ETENDU DU DROIT DE PROPRIETE

Le droit de propriété est un droit absolu qui par principe porte non seulement sur la chose elle-même mais aussi sur les accessoires de la chose.

A.    La propriété sur la chose elle-même

L’étendue du droit de propriété est comprise dans les limites matérielles de la chose. Ses limites sont facilement déterminables lorsque la chose est un meuble. Mais tel n’est pas le cas des immeubles. En effet la propriété des immeubles porte d’abord sur le dessus ensuite le dessous et enfin sur les eaux.

1.     La propriété du dessus

Au terme des dispositions de l’art. 552 le propriétaire du sol est également propriétaire de l’espace aérien qui est au dessus.[2] Par conséquent le propriétaire du sol peut faire pousser des plantations, élever des constructions sur son sol. Il peut aussi s’opposer à tout passage ou empiétement sur son terrain. Ce droit de propriété est toutefois limité pour les besoins de la navigation aérienne. Ainsi à côté des aéroports le propriétaire ne peut édifier des constructions d’une certaine hauteur susceptible de gêner la navigation aérienne. Par ailleurs pour des questions liées à l’urbanisme le propriétaire doit respecter les normes de construction déterminées par les plans d’occupation des sols.

2.     La propriété du dessous

 En principe la propriété du sol s’étend à la propriété du sous-sol et à tout ce qu’il contient tel que les souterrains. Il découle de ce principe le droit de procéder à des constructions souterraines, à des fouilles archéologiques, ainsi que le droit de s’opposer à l’empiétement des racines, des arbres appartenant aux voisins. Toutefois ce droit comporte des limites. En effet les constructions souterraines sont réglementées, de même l’exploitation des mines et carrières ne peut se faire que sous contrôle de l’Etat. Parfois même l’exploitation est subordonnée à une autorisation préalable.

3.     La propriété des eaux

Elle obéit à un régime particulier. Ce régime est justifié par l’importance de l’eau dans l’existence humaine. Dans la pratique la propriété des eaux peut faire l’objet de classification en 3 grandes catégories. D’abord les eaux de pluies, les eaux de source et enfin les eaux courantes.

a). Les eaux de pluies

En principe les eaux de pluies appartiennent à toute la collectivité mais dans la pratique elles appartiennent aux propriétaires du fonds sur lesquelles elles tombent donc celui qui les reçoit peut se les approprier.

b). les eaux courantes

Elles appartiennent aux propriétaires du terrain sur lesquelles elles jaillissent. Celui-ci peut les utiliser à sa volonté dans les limites et pour les besoins de son fonds. Cependant le propriétaire ne peut en priver ses voisins qui en n’ont besoin.

c). Les eaux de sources

Le droit des biens fait une distinction essentielle entre les eaux navigables et flottables qui appartiennent au domaine public et les eaux non navigables ni flottables susceptibles d’appropriation privée.

B.    LA PROPRIETE DES ACCESSOIRES DE LA CHOSE

En vertu du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la propriété d’une chose donne droit à tous ses accessoires.  Sous ce rapport le propriétaire devient donc propriétaire des fruits qu’il soit naturel ou industriel. Le propriétaire devient également propriétaire de ce qui s’incorpore à la chose elle-même. C’est le droit d’accession. Ce droit est différent selon que l’objet est mobilier ou immobilier.

1.     L’accession immobilière

Elle est l’hypothèse ou une chose externe à l’immeuble vient s’y incorporer. Elle peut être soit naturelle soit artificielle.

Elle est naturelle lorsque par exemple des animaux viennent s’installer sur le fonds d’autrui à condition de ne pas y avoir été attirée par la fraude. En revanche l’accession artificielle résulte d’une attitude active de l’homme. A titre d’exemple on peut citer les constructions sur le terrain d’autrui. Dans cette hypothèse le propriétaire du terrain devient également propriétaire des matériaux et constructions et doit indemniser le tiers.[3]

2.     L’accession mobilière

L’accession mobilière porte sur tout ce qui s’incorpore à une chose mobilière appartenant à autrui. L’incorporation peut se faire par accident ou par erreur mais en tout état de cause la juridiction compétente doit déterminer la bonne ou mauvaise foi du tiers. Si le tiers est de bonne foi il aura droit à un remboursement (exemple : confusion de voiture).

PARAGRAPHE 2 : LES LIMITES AU DROIT DE PROPRIETE

Le droit de propriété est en principe absolu, exclusif et perpétuel. Mais pour des motifs divers des limites sont apportées à ses différents aspects du droit de propriété.

A.    LES LIMITES AU CARACTERE ABSOLU

En principe le droit de propriété s’exerce librement sur la totalité de la chose. Actuellement nombreuses sont les exceptions à cette règle. Certaines restrictions ont pour objet de faciliter les relations de bon voisinage. En revanche d’autres restrictions sont justifiées pas l’intérêt général.

1.     Les limites justifiées par le bon voisinage

En principe la propriété du sol emporte celle du dessus mais les propriétaires ne peuvent planter ni construire qu’à une certaine distance du fonds voisin. Ainsi ils doivent observer les règles concernant l’ouverture des fenêtres dans les murs bordant le fonds voisin.

Les propriétaires doivent également se soumettre à l’obligation de fixer les limites de leur fonds.

Le propriétaire ne doit pas exercer son droit dans le but de nuire à ses voisins. Il en est ainsi notamment lorsqu’il cause à ses voisins des troubles excédents les inconvénients normaux de voisinage.

L’abus de droit est sanctionné soit par l’allocation de dommages et intérêts soit par la destruction de l’immeuble édifié sur le fonds d’autrui. Cependant lorsqu’il y a trouble anormale de voisinage le propriétaire est responsable des dommages qu’il cause même s’il a pris toutes les mesures nécessaires pour les éviter.

02 novembre 2012

2.     Les limites justifiées par l’intérêt général

Les restrictions justifiées par l’intérêt général revêtent deux aspects d’une part une limitation au profit de la collectivité et d’autre part une restriction au profit de certaines catégories de citoyens.

a)     Une limitation au profit de la collectivité

Certes le droit de propriétaire est absolu mais le propriétaire ne peut utiliser son fonds comme il l’entend. En effet il doit obtenir une autorisation pour élever une construction on parle de permis de construire.

Le propriétaire peut être également obligé de conserver son patrimoine. Il en est ainsi notamment en cas d’interdiction de détruire un logement sauf autorisation préfectorale. Par ailleurs le propriétaire qui veut vendre son patrimoine peut être privé du droit de choisir son acquéreur, c’est le cas notamment de la législation sur le refus de vente (droit de péremption de l’Etat).

b)    Les limitations au profit de certaines catégories de citoyen

Pour protéger une certaine catégorie de citoyens le législateur fixe des limites aux caractères absolus du droit de propriété. Ainsi il est accordé aux locataires le droit de se maintenir dans les lieux loués à l’expiration du bail. A titre d’illustration on  peut citer le droit au renouvellement du bail au  profit du commerçant locataire des locaux dans lesquels est installé son fonds de commerce[4]. Dans ce cas de figure le propriétaire qui refuse de renouveler le bail doit payer une indemnité aux locataires. Cette indemnité sera calculée en fonction de la valeur du fonds commercial.

B.    LES RESTRICTIONS AUX CARACTERES EXCLUSIFS DU DROIT DE PROPRIETE

En principe le droit de propriété est exclusif cela signifie que le propriétaire peut interdire à quiconque de venir le troubler dans l’exercice de son droit. Cependant ce principe comporte quelques exceptions. Il en est ainsi notamment en cas d’indivision et de copropriété forcé.

1.     L’indivision

Il y a indivision lorsqu’un même bien appartient dans son ensemble à plusieurs personnes. L’indivision peut résulter de la loi ou de la volonté de l’homme : dans le premier cas on parle d’indivision légale ; en revanche dans le second cas on parle d’indivision conventionnelle.

a)     L’indivision légale

L’indivision est dite légale lorsqu’elle existe de plein droit entre les héritiers. Sa durée commence dés le décès jusqu’au partage du patrimoine (période où les héritiers ont le même droit sur un bien commun ceci avant la vente du bien)  laissé par le défunt. Sur sa quote-part, chaque indivisaire a un droit privatif. En conséquence il peut la céder, ses créanciers peuvent aussi la saisir.

09 novembre 2012

Par ailleurs chaque indivisaire a droit au bénéfice provenant des biens indivisaires et supporte les pertes proportionnelles à ses droits.

En outre chaque indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens communs. Cependant les actes d’administration (confier l’immeuble à une agence immobilière on ne peut le re-confier à une autre) et de dispositions t référence à une vente) requièrent le consentement de tous les indivisaires. En tout état de cause nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. En effet au terme des dispo(fai sions de l’art. 815 du CC français, chaque indivisaire peut à tout moment demander le partage de l’immeuble indivis. Ainsi le tribunal peut à la demande d’un ou plusieurs indivisaires décider de leur attribuer leur part soit en nature soit en numéraire.

Toutefois le tribunal compétent saisis d’une demande de partage peut sursoir au partage si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis.

b)    L’indivision conventionnelle

L’indivision est dite conventionnelle lorsque les indivisaires remplacent le régime légal par une convention. Ce régime conventionnel est facultatif. En effet le régime conventionnel ne fait pas naître une personne morale mais consacre la volonté des indivisaires de demeurer dans l’indivision.

Pour être valable la convention doit être constatée par écrit. Elle doit également contenir la désignation des biens indivis et l’indication des parts de chaque indivisaire. Pour être opposable au tiers l’écrit doit être publié dans un journal d’annonce légal.

Deux types de convention sont prévus par la loi. D’une part une convention à durée déterminée et d’autre part une convention à durée indéterminée. Lorsqu’elle est déterminée la durée de la convention ne peut excéder cinq ans. Seulement elle peut être renouvelée et même par tacite reconduction.

L’indivision à durée indéterminée présente peu d’intérêt. En effet l’indivision à durée indéterminé peut être considérée comme une société sans personnalité morale. C’est pourquoi on peut y mettre fin à tout moment par la seule volonté d’un des indivisaires sauf s’il est de mauvaise foi.

Pour son organisation la convention organise librement (autonomie de la volonté) la gestion des biens indivis. Elle peut prévoir la nomination d’un ou plusieurs gérants qui représentent l’indivision et exerce les pouvoirs que la loi attribue au mari sur les biens communs. Dés lors l’indivision conventionnelle devient un patrimoine autonome susceptible d’être titulaire de créance et de dette.

L’indivision conventionnelle prend fin par le partage qui emporte attribution des biens en pleine propriété. Les biens que chaque indivisaire reçoit dans son lot sont réputés lui appartenir. Cette présomption commence non du jour du partage mais le jour où a commencé l’indivision : c’est l’effet rétroactif et déclaratif du partage. En conséquence si les indivisaires ont consenti des droits sur des biens qui, finalement, ne leur sont pas affectés ses droits seront anéantis.

16 novembre 2012

2.     LA COPROPRIETE FORCEE

La copropriété forcée est une limite apportée au caractère exclusif du droit de propriété. Elle concerne les cas, la nature, la destination des biens nécessite leur maintien dans l’indivision. Dans la pratique elle s’applique à des biens immobiliers servant un élément commun de plusieurs fonds dont elle constitue l’accessoire indispensable. Elle est perpétuelle du fait qu’il n’est pas possible de dissocier les biens sur lesquelles elle porte, des fonds auxquels elles sont liées. Il en est ainsi :

·        La copropriété des parties communes, des immeubles divisés en appartement ;

·        La copropriété des murs mitoyens (appartenant à plusieurs personnes) ;

·        la copropriété des cours d’eau desservant plusieurs fonds de terre

a)     l’organisation de la copropriété forcée

La copropriété forcée est régie par le règlement intérieur de copropriété établi par ses membres. Dans la pratique ce règlement peut être établi par le syndicat des copropriétaires ou par le promoteur de l’immeuble. En tout état de cause le règlement intérieur détermine la destination des parties privatives et des parties communes. La copropriété forcée comprend 3 organes. Il y a d’abord :

§  le syndicat des copropriétaires ;

§  le syndic ;

§  le conseil syndical.

le syndic (courtier, simple) locataire administre l’immeuble et exécute les résolutions prises par l’assemblée des copropriétaires.

b)    Les droits et obligations des copropriétaires

Conformément aux règlements de la copropriété les copropriétaires ont des droits et doivent contribuer aux charges relatives à l’entretien et à la conservation de l’immeuble. Par ailleurs chaque copropriétaire à droit à la propriété totale et exclusive de sa partie privative. Toutefois le copropriétaire ne doit pas modifier la destination de l’immeuble. Chaque copropriétaire a également un droit sur les parties communes. Les parties communes sont celles qui sont affectées à tous les copropriétaires. On peut notamment citer les parcs et jardin, les cours et les parkings.

c)     Restrictions aux caractères perpétuels du droit de propriété

En principe le droit de propriété dure autant que la chose. Il en résulte qu’il ne s’éteint pas par une absence d’utilisation. En outre la durée du droit de propriété n’est pas limitée dans le temps. Il est imprescriptible, ainsi un propriétaire qui n’occupe jamais son appartement n’en reste pas moins propriétaire. Cependant la propriété peut être perdue du fait de la possession d’un tiers. Ce dernier acquière donc le droit de propriété en l’exerçant à la place du véritable propriétaire. Toutefois cette possibilité concerne les biens mobiliers.

SECTION 2 : LE DROIT PORTANT SUR LA CHOSE D’AUTRUI

Au terme sur des dispositions de l’art. 578 du CCF le droit de propriété peut porter sur une chose appartenant à autrui. Cette technique d’appropriation est appelée usufruit (le droit de disposer des fruits de la chose) : il convient dés lors de voir les contours de la notion avant d’analyser son régime juridique.

PARAGRAPHE1 : LES CONTOURS DE LA NOTION

L’usufruit est un droit réel de durée temporaire. Cette durée est comprise entre sa constitution et son extinction.

A.    LA CONSTITUTION DE L’USUFRUIT

La constitution de l’usufruit est soit légale soit conventionnelle. Elle est légale lorsqu’il résulte de disposition de droit successoral. C’est ainsi que le conjoint survivant a un droit sur tout ou partie de la succession de son conjoint décédé. Dans ce cas la nue-propriété reste aux parents de sang. En revanche l’usufruit est conventionnel lorsqu’il est établi par un acte juridique privé. Cet acte peut être un testament ou une donation.

B.    L’EXTINCTION DE L’USUFRUIT

L’usufruit est un droit exclusivement temporaire. C’est pourquoi sa durée ne peut jamais excéder la vie de l’usufruitier. Par ailleurs c’est un droit intransmissible pour cause de mort (pas de transmission après le décès de l’usufruitier).

23 novembre 2012

Il découle de ce principe que la valeur pécuniaire d’un usufruit dépend de la durée de vie de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit est conventionnel les parties peuvent lui fixer une durée déterminée. Mais si l’usufruitier décède avant cette date l’usufruit prendra fin également avant le terme convenu. En revanche si l’usufruitier est une personne morale la durée de l’usufruit sera limitée impérativement à trente ans.

PARAGRAPHE 2 : LES DROITS DE L’USUFRUITIER

L’usufruitier a le droit d’accomplir à la foi des actes matériels et des actes juridiques.

A.    LES ACTES MATERIELS

L’usufruitier a le droit de se servir du bien pour lui-même. Ainsi il peut habiter la  maison et utiliser les meubles meublant. Toutefois dans l’exercice de ce droit élémentaire il doit respecter l’aménagement et la destination que le propriétaire a donné à la chose. En effet si l’usufruitier reçoit une maison a usage d’habitation il ne saurait y installer un commerce.

L’usufruit conventionnel permet également à l’usufruitier la perception de tous les fruits et revenus de la chose. Les fruits et revenus sont donnés périodiquement par la chose sans altération de sa subsistance : tels sont le cas des loyers d’une maison et des bénéfices d’une société commerciale.

B.    LES ACTES JURIDIQUES

Les actes juridiques que l’usufruitier peut accomplir sont des actes d’administrations. Sont considérés comme actes d’administrations : les actes d’exploitations normales destinés à aménager le bien en source de revenu. Ainsi l’usufruitier pourra louer le bien objet de l’usufruit. Toutefois il ne le vendra à personne ni en faire une donation encore moins le grever d’hypothèque. En d’autre terme l’usufruitier ne saurait transférer à autrui en tout ou partie un droit de propriété qu’il n’a pas lui.

PARAGRAPHE 3 : LES OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER

L’usufruit est un droit réel de ce point de vue les obligations imposées à l’usufruitier portent sur la chose et se présente au trois moment de l’usufruit c'est-à-dire au début de l’usufruit, au cours de l’usufruit et à la fin de l’usufruit.

A.    LES OBLIGATIONS AU DEBUT DE L’USUFRUIT

Au début de l’usufruit, l’usufruitier est obligé de prendre les choses dans l’état où elles se trouvent donc à la différence du preneur à bail l’usufruitier ne peut demander que les choses soient remises en bon état. (Locataire : TOM, l’entretien de la maison, la tva).

Concrètement il a deux obligations : d’une part l’obligation de faire l’inventaire du mobilier objet de l’usufruit et d’autre part l’obligation de donner une caution.

B.    LES OBLIGATIONS AU COURS DE L’USUFRUIT

Au cours de l’usufruit, l’usufruitier a deux obligations : d’une part l’obligation de conserver le bien et d’autre part l’obligation de gérer le bien en bon père de famille. La première impose à l’usufruitier non seulement de ne pas détruire matériellement la chose mais encore de n’en pas modifier la destination bref il est tenu de se conformer aux habitudes de l’ancien propriétaire. Qu’en à la deuxième obligation elle implique que l’usufruitier qui a le pouvoir d’administrer les biens pourrait voir aussi sa responsabilité engager. C’est ainsi qu’il est tenu de recouvrer les créances mais aussi de payer les charges périodiques telles que les impôts fonciers. Si l’usufruitier donne l’immeuble en location, il sera tenu de supporter les grosses réparations puisque les locataires ne doivent supporter que trois formes de dépenses : la TOM, les factures d’eau et d’électricité et de téléphone : l’entretien de la maison.

01 décembre 2012

C.     LES OBLIGATIONS A LA FIN DE L’USUFRUIT

A la fin de l’usufruit l’obligation de l’usufruitier est essentiellement de rendre la chose aux propriétaires et accessoirement de régler des comptes. Pour ce qui est de la première obligation elle doit porter en principe sur les biens qui avaient fait l’objet de la constitution de l’usufruit (effectuer un procès verbal).  En principe le remboursement se fera par équivalent ou en argent. Mais exceptionnellement le remboursement se fera en argent sous forme de dommage et intérêt lorsque les biens ont péris par la faute de l’usufruitier. Toutefois l’obligation de rembourse serait éteinte si la perte était survenue par force majeur par exemple un incendie seulement l’usufruitier doit démontrer que le sinistre a bien eu une cause fortuite (indépendante de la cause de la nature).

Relativement au règlement des comptes l’usufruitier doit justifier les charges supportées ainsi on admet si l’usufruitier a fait à la fois des améliorations et des dégradations, les premières puissent venir en déduction des secondes (facture : NINEA, adresse et téléphone).

CHAPITRE 2 : LES MODES D’ATTRIBUTION DES DROITS DE PROPRIETE

La propriété s’acquière essentiellement par le transfert du droit d’une personne à une autre. Cette transmission peut être volontaire ou légale.

·        La transmission volontaire s’effectue par l’effet d’une convention (vente ou donation) ou par un acte unilatéral (succession testamentaire)

·        La transmission légale se réalise lors d’un décès d’une personne qui n’a pas organisé sa succession par un testament. Dans ce cas la transmission des biens va s’opérer à cause de mort, à titre gratuit et universel en faveur de ce que la loi désigne comme étant héritier (en droit sénégalais la succession n’est pas automatique).

(lors d’une vente le vendeur peut déclarer une donation au lieu de vente pour réduire l’intérêt de la vente)

SECTION 1 : L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE PAR CONVENTION

L’acquisition de la propriété par convention est un mode dérivé d’acquisition du mode de droit de propriété. Elle réalise un transfert de droit entre vif (contraire à cause de mort) à titre  gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente). Sous ce rapport le transfert s’opère de manière différente entre  les parties et à l’égard des tiers.

                          

PARAGRAPHE 1 : LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE ENTRE LES PARTIES

Entre les parties la convention produit le transfert direct de la propriété mais cette règle connait des dérogations en vertu de l’article 1138 du CCF dés lors il convient de voir les principes avant d’analyser ses restrictions.

A.    LE PRINCIPE DU TRANSFERT DIRECT DE LA PROPRIETE

En principe entre les parties le transfert de la propriété résulte directement de la signature du contrat. Dés lors l’acquéreur devient propriétaire du bien meuble ou immeuble qui a été cédé. De ce principe résulte 3 conséquences :

·        L’acquéreur supporte les risques de la chose même si celle-ci ne lui a pas été livrée matériellement. Ainsi si la chose périe il devra néanmoins en payer le prix au vendeur ;

·        L’acquéreur aura droit au fruit dés la conclusion de la convention ;

·        Dés la signature de la convention la chose entre dans le patrimoine de l’acquéreur et devient la garantie de ses créanciers.

Contrairement à ce qui se passe en droit français, en droit OHADA le transfert de propriété ne s’opère dés la prise de livraison de la chose vendue article 283 de l’acte uniforme AU portant sur le droit commercial général.

B.    LES RESTRICTIONS AU PRINCIPE

Le transfert instantané de la propriété peut se trouver retarder après la conclusion du contrat. Ce retard peut être justifié soit par un acte matériel soit par un acte juridique. Ainsi le transfert peut être retardé par la volonté du vendeur. En effet en matière commerciale le vendeur peut conserver la propriété jusqu’au paiement complet du prix. Ce retard est réalisé  par une clause dite clause de réserve de propriété. Mais pour qu’elle puisse produire ses effets notamment à l’égard des parties, il faut que l’acheteur en soit informé au plus tard le jour de la  livraison. Cette clause n’est opposable aux tiers qu’après publication au registre du commerce. Par ailleurs le transfert immédiat de la propriété peut être retardé du fait que la chose objet de la vente n’existe pas encore. Le transfert peut être retardé si la chose objet de la vente n’est pas encore individualisée.

07 novembre 2012

PARAGRAPHE 2 : LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE A L’EGARD DES TIERS

A l’égard des Tiers la seule convention ne suffit pas à transféré la propriété. En effet pour que le transfert leur soit opposable il faut qu’à la convention s’ajoute quelques formalités de publicité. Ces formalités varient suivant la nature de la chose objet de la vente.

A.    LA PUBLICITE DES BIENS IMMEUBLES

En principe une vente immobilière n’est opposable au tiers que par la publicité foncière. Elle consiste dans le dépôt d’une copie de l’acte translatif de propriété, nécessairement notarié, ou à la conservation des hypothèques. La publicité permet donc au tiers d’être informé des opérations portant sur les immeubles. Elle a pour effet de régler les conflits entre les différentes personnes ayant acquis des droits sur un même immeuble. Dans cette hypothèse le législateur a prévu une règle selon laquelle est préférée  celle qui a publié son droit en 1^er. De cette règle découle une conséquence pratique, si le propriétaire d’un immeuble levant successivement à 2 personnes, l’acquisition efficace est celle qui la première a été publiée et non.

Toutefois les tribunaux corrigent parfois, l’automatisme de la publicité en prenant en compte une responsabilité éventuelle du second acquéreur. En effet si celui-ci connaissait, le contrat antérieur qui n’a pas été publié, il ne pourra à cause de sa mauvaise foi prétendre que ce contrat lui est opposable.

B.    LA PUBLICITE DES MEUBLES

La publicité des meubles varient selon qu’il s’agit de meubles corporels ou incorporels.

1.     La publicité des meubles corporels

Le transfert de propriété des meubles corporels est opposable au tiers à partir de la mise en possession effective de l’acquéreur. Ce principe est une conséquence de l’application de la règle selon laquelle « en fait de meuble, possession vaut titre ». Donc à l’égard des tiers, c’est celui qui est en possession de la chose qui est réputé propriétaire. La possession joue le rôle d’une publicité de fait. C’est pourquoi si le propriétaire d’un meuble corporel le vend successivement à 2 personnes l’acquisition efficace est celle qui s’est matérialisée dans une possession et non celle qui a été consentie la première. Ainsi si A vend sa bicyclette à B puis à C et le remet matériellement à celui-ci, c’est C qui en est le véritable propriétaire.

2.     La publicité des meubles incorporels

Le transfert des meubles incorporels n’est opposable au tiers que par la signification. La signification est un acte extra judiciaire (acte huissier) qui permet au vendeur de notifier à l’acquéreur le transfert de propriété ainsi si A est créancier de B mais sa créance est cédée à C vis-à-vis des tiers C ne sera réputé nouveau créancier de B que lorsqu’il aura été informé par A. Tant que la formalité n’est pas intervenue la créance de A contre B est toujours dans son patrimoine et restera la garantie de ses propres créanciers.

SECTION 2 : L’ACQUISITION PAR LA POSSESSION

La possession est une prérogative de faits exercée sur une chose matérielle, mobilière ou immobilière. Elle consiste à se comporter comme si l’on était titulaire d’un Droit réel sur la chose. En Droit Sénégalais, la possession n’est reconnue qu’en matière mobilière par les articles 262 et suivants du COCC ; donc, l’étude de la possession sera limitée à la possession mobilière sous réserve de cette délimitation, il convient de déterminer les contours de la notion avant d’analyser son régime juridique.

PARAGRAPHE 1 : LES CONTOURS DE LA NOTION DE POSSESSION

Etudier les contours de la notion de possession, revient à analyser d’une part son contenu, et d’autre part ses caractères.

A-   LE CONTENU DE LA NOTION

La possession est composée d’un élément matériel (le corpus) et d’un élément intentionnel (l’animus).

1-    L’élément matériel

L’élément matériel de la possession se manifeste par des actes de dispositions sur la chose comme le ferait le titulaire du droit. C‘est ainsi qu’un possesseur peut percevoir des loyers. L’élément matériel appelé corpus peut être aussi exercé par l’intermédiaire d’une autre personne ; c’est le cas d’un emprunteur. Ce dernier utilise la chose en application d’une convention conclue avec le propriétaire qui la lui a remise. A la fin de la convention, l’emprunteur est tenu de rendre la chose donc l’emprunteur est un détenteur précaire, titulaire d’un Droit  personnel.

2-    L’élément intentionnel

L’animus ou l’élément intentionnel se manifeste par des actes de dispositions. En d’autres termes, le possesseur se comporte comme le véritable titulaire du Droit de propriété. Dans la pratique, l’animus est difficile à prouver c’est pourquoi il existe une présomption légale d’animus qui résulte du corpus.

Seulement c’est une présomption qui peut être écartée par une preuve contraire dès lors qu’il existe le corpus et l’animus. Ces deux éléments doivent être réunis, la disparition d’un élément entraine la perte de la possession.

B-    LES CARACTERES DE LA POSSESSION

Pour produire des effets juridiques, la possession doit présenter quatre (4) caractères. Elle doit être continue, paisible, publique et non équivoque.

1-    La possession continue

La possession est continue lorsque le possesseur se comporte en propriétaire de manière permanente et conforme à la nature de la chose sur laquelle s’exerce le corpus.

A défaut de cette condition, la possession est discontinue. Ce qui entraine sa perte.

2-    La possession paisible

La possession est paisible lorsqu’elle s’effectue sans rencontrer d’opposition. Ainsi, si le possesseur doit recourir à la violence pour conserver le corpus, sa possession présentera un vice.

3-    La possession publique

La possession est publique lorsqu’elle se manifeste par des actes ostensibles. Si au contraire, le possesseur dissimule des actes, la possession est clandestine. C’est ainsi qu’un dépositaire d’un tableau d’art qui le conserve ne pourra invoquer la possession à son profit.

4-    La possession non équivoque

La possession est non équivoque lorsque les actes matériels exercés sur la chose ne peuvent s’expliquer que par l’exercice d’un droit réel.

Si au contraire, ces actes sont susceptibles d’interprétations différentes, la possession est équivoque.

PARAGRAPHE 2 : REGIME JURIDIQUE DE LA POSSESSION

La possession conduit à l’acquisition de la propriété ; seulement l’effet acquisitif est subordonné à un certain nombre de conditions

A-   LES CONDITIONS D’ACQUISION

Les conditions d’acquisition varient selon que le meuble soit vacant ou qu’il appartient à un propriétaire.

1-    L’acquisition des meubles vacants

Une chose mobilière est vacante lorsqu’elle n’a pas ou n’a plus de propriétaire. Il en est ainsi notamment des meubles abandonnés volontairement par leur propriétaire. Sous ce rapport, le chiffonnier devient propriétaire des vêtements ramassés dans les poubelles. Dans la pratique, les choses abandonnées doivent être distinguées des épaves qui sont des objets égarés par leurs propriétaires. Celui qui les ramasse n’en acquiert la propriété qu’à condition que le propriétaire ne les ait pas réclamés dans un certain délai (en Droit français 30 ans).

2-    L’acquisition des meubles ayant un propriétaire

L’acquisition des meubles ayant un propriétaire est facilitée par le principe selon lequel « En fait de meuble, la possession vaut titre ». L’application de cette règle dispense l’acquéreur de bonne foi d’une preuve qu’il aurait des difficultés à fournir mais deux hypothèses peuvent être distinguées :

Ø La chose n’a été ni perdue, ni volée

Lorsque la chose n’a été ni perdue, ni volée, le possesseur en devient immédiatement propriétaire. Seulement la propriété est subordonnée aux conditions suivantes :

·        La chose doit être un meuble corporel non soumis à immatriculation ;

·        Le possesseur justifie d’une possession véritable ;

·        La possession doit être utile, paisible, et non équivoque ;

·        Le possesseur doit être de bonne foi.

Ø La chose a été perdue ou volée

Si la chose a été perdue ou volée, le propriétaire doit exercer l’action en revendication notamment :

·        Exercer une action contre le possesseur de mauvaise foi pendant trente (30) ans à compter du jour de la perte ou du vol ;

·        Contre le possesseur de bonne foi pendant trois (3) ans. Si le possesseur de bonne foi a acheté la chose dans une foire ou un marché le propriétaire sera tenu d’en rembourser le prix d’acquisition.

B-    LES EFFETS DE LA POSSESSION

La possession procure au possesseur des facilités de preuve quant à l’établissement du Droit réel qu’il prétend avoir sur la chose et dont il exerce les prérogatives. C’est l’effet probatoire de la possession.

La possession crée également au profit du possesseur un Droit réel sur la chose ; c’est l’effet créateur de la possession.

En droit français, un troisième effet est reconnu à la possession protégée par la loi ; c’est l’effet sanctionnateur de la possession

Cependant, en Droit sénégalais, l’effet sanctionnateur n’est pas reconnu. En effet, les actions possessoires tendant à protéger la possession ne sont pas prévues par le CPC (code de procédure civile).

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[1] Le droit de propriété : art. 544 du CCF stipule que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolu,  pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

[2] Art. 552 stipule que le propriétaire du sol est également propriétaire de l’espace aérien qui est au dessus.

[3] Au Sénégal on ne peut acquérir un bien abandonné

[4] Fonds de commerce : Le fonds de commerce est composé d'un ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. Le fonds de commerce est un "meuble incorporel" au sens juridique du terme.